Об особенностях применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве

 Управление Роспотребнадзора по Ярославской области информирует, что с 29.03.2022г. вступило в законную силу Постановление Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479), действующее в редакции Постановлений Правительства РФ от 17.05.2022г. № 890, от 01.09.2022г. № 1534, от 30.09.2022г. № 1732, и которым, соответственно, установлен ряд особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также с  установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются положениями ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

1). Так, в силу части 6 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором участия в долевом строительстве срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По общему правилу, в соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (1/150).

В свою очередь, как определено положениями пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый с 29.03.2022г. до 30.06.2023 г. включительно.

2). Учитывая положения статьи 10 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и указанным договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как следует из содержания пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Между тем, как установлено пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период с 29.03.2022г. до 30.06.2023 г. включительно.

3). Согласно части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае:

- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором участия в долевом строительстве срок передачи такого объекта на два месяца (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в которой отражено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором участия в долевом строительстве использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором участия в долевом строительстве, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях (пункт 5 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ).

При этом к иным установленным федеральным законом случаям, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве относятся, в том числе обстоятельства, установленные пунктом 1 статьи 201.5 Федерального закона 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ) и пунктами 1, 2, 3 статьи 15.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.5 ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как указано в пунктах 1, 2, 3 статьи 15.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является:

- наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ;

- вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.

Кроме того, исходя из положений части 1.1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 3 части 1.1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ);

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях (пункт 4 части 1.1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ).

Одновременно с этим, как значится в части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (1/150). Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Также, принимая во внимание положения части 4 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором участия в долевом строительстве уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Учитывая положения части 5 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором участия в долевом строительстве уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Согласно части 5 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора участия в долевом строительстве, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора участия в долевом строительстве, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Как отмечено в части 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (1/150).

Однако, что зафиксировано в пункте 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ за период с 29.03.2022г. до 30.06.2023 г. включительно, не начисляются.

4). В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992г. № 2300-I «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

   Равным образом, в силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

   Также, как отображено в пункте 1 статьи 1 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», отношения в области защиты прав потребителей регламентируются Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Из содержания части 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Тем не менее, как отражено в пункте 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 29.03.2022г. до 30.06.2023г. включительно.

5). Более того, согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479 в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, то есть до 29.03.2022г., предоставляется отсрочка до 30.06.2023г. включительно.

Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

6). При этом в силу пункта 1(1) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479 в период с 25.02.2022г. до 30.06.2023г. включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25.02.2022г.

7). Также, по смыслу пункта 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 26.03.2022г. № 479, а именно, до 29.03.2022г.