Информирование потребителей относительно условий, ущемляющих права потребителя в договорах управления многоквартирными домами

Управлением Роспотребнадзора по Ярославской области в результате проведения контрольно-надзорных мероприятий на предмет соблюдения законодательства о защите прав потребителей организациями, осуществляющими деятельность по управлению домами (далее – управляющие организации) в рамках Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг), установлено, что некоторыми управляющими организациями в договоры управления многоквартирными домами включаются условия, ущемляющие права потребителей, фактически проявляющиеся в ограничении прав жителей домов и во вменении в их отношении обязанностей, не предусмотренных законом, при урегулировании вопросов о разрешении споров, возникающих между управляющими организациями и физическими лицами.

Так, например, согласно подобного рода условиям:
- право на обращение с жалобами в надзорные органы и (или) с иском в суд возникает у лиц, проживающих в доме, только лишь после принятия мер по непосредственному урегулированию спорных ситуаций с управляющей организацией в претензионном порядке;
- управляющая организация, получившая соответствующую претензию, обязуется рассмотреть ее в течение тридцати дней со дня получения претензия;
- в случае добровольного устранения управляющей организацией требований, заявленных в претензии, у лица, предъявившего таковую претензию, право на обращение с жалобой в надзорные органы и (или) с иском в суд исключается;
- соответствующее право возникает исключительно после неудовлетворения требований граждан управляющей организацией;
- при отказе граждан от соблюдения претензионного порядка, последние несут убытки, причиненные управляющей организации вследствие оплаты ей административных штрафов, наложенных надзорными органами по результатам рассмотрения дел об административных правонарушениях, а также судебных расходов при обжаловании управляющей организацией решений надзорных органов.

Между тем, учитывая положения ст.33 Конституции РФ, граждане Российской Федерации вправе обращаться лично, направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления.

В силу ст.1 ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения граждан Российской Федерации» (далее – ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ) правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами, регулируются положениями ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ.

Сообразно ч.ч.1, 2 ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам. Граждане реализуют право на обращение свободно и добровольно.

Таким образом, физические лица имеют право на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, вне зависимости от того, обращались ли они ранее в управляющую организацию или нет, и, следовательно, реализация такого права никоим образом не связана с необходимостью первоначального урегулирования спора с управляющей организацией.

   Кроме того, положениями действующего законодательства также не предусмотрена и обязанность физических лиц по несению последними ответственности перед управляющей организацией в виде возмещения управляющей организации убытков, возникших у нее вследствие оплаты административных штрафов, наложенных надзорными органами, и судебных расходов при обжаловании управляющей организацией решений надзорных органов, при несоблюдении физическими лицами изначально неправомерно навязываемого обязательства, выражающегося в понуждении к соблюдению ими претензионного порядка разрешения спора с управляющей организацией, и фактически устанавливающего необоснованный запрет на беспрепятственную реализацию права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления.

Помимо изложенного, по общему правилу, отображенному в ст.12 ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ, письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение тридцати дней со дня регистрации обращения.

Вместе с тем, тридцатидневный срок рассмотрения обращений граждан предусмотрен для государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц данных органов.

Положения ФЗ от 02.05.2006г. № 59-ФЗ, устанавливающие тридцатидневный срок для рассмотрения обращений граждан, на управляющие организации не распространяется.

Рассмотрение обращений физических лиц управляющими организациями осуществляется строго в соответствии с ЖК РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг и другими нормативными правовыми актами, касающимися предоставления коммунальных услуг и содержания жилищного фонда, предусматривающими иные, более сокращенные сроки рассмотрения управляющими организациями обращений физических лиц.

Следовательно, наличие в договоре условия об общем тридцатидневном сроке рассмотрения управляющей организацией обращений физических лиц независимо от тематики обращений является неправомерным.

Перечисленные условия могут быть зафиксированы либо в тексте договора, либо в приложениях к договору, либо в системной друг к другу связи пунктов договора и приложений к нему.

В силу п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ «О защите прав потребителей») условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ изменение договора производится по соглашению сторон, оформляемому в той же форме, что и договор, а при недостижении соглашения – судом.

Таким образом, в случае отказа управляющей организации исключить из уже заключенного договора условия, ущемляющие права потребителя, или неполучения соответствующего ответа со стороны управляющей организации, понуждение управляющей организации к исключению из договора подобных условий производится в судебном порядке.

При этом Управление Роспотребнадзора по Ярославской области может быть привлечено судом к участию в гражданском деле, в том числе по ходатайству истца(ов) в рамках ст.47 Гражданского процессуального кодекса РФ, п.5 ст.40 Закона РФ «О защите прав потребителей» для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.

Кроме того, действия по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей, образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), в связи с чем управляющие организации, допустившие включение в договор условий, нарушающих права потребителей, могут быть привлечены Управлением Роспотребнадзора по Ярославской области к административной ответственности при условии, если срок давности привлечения к административной ответственности, составляющий один год со дня совершения административного правонарушения, не истек.