О правах потребителя (участника долевого строительства) при передаче застройщиком объекта долевого строительства с недостатками

 Управление Роспотребнадзора по Ярославской области информирует о том, что положениями ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

   Как отмечено в преамбуле Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель – это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

   В ч.9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ изложено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

   Согласно ч.1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

   Как зафиксировано в ч.1ст.8 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

   Принимая во внимание положения ч.5 ст.8 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

   По общему правилу, как следует из положений ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

   В силу ч.2 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

   - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

   - соразмерного уменьшения цены договора;

   - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

   В соответствии с ч.6 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

   Частью 8 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства, являющемуся гражданином, приобретающим жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

   При этом исходя из положений абз.4 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326), неустойка (пени), подлежащая с учетом ч.8 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01.01.2025г. до 31.12.2025г. включительно.

   Учитывая положения абз.11 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, в отношении уплаты застройщиком неустойки (пени), предусмотренной, в том числе ч.8 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, требования об уплате которой были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025г., предоставляется отсрочка до 31.12.2025г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения абз.11 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326 не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

   Как следует из положений ч.3 ст.7 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

   С учетом положений ч.4 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

   В соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик в приведенном случае в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства, являющемуся гражданином, денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

   Согласно ч.6 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренного ч.2 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства, являющемуся гражданином, проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

   При этом, как отображено в абз.8 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ за период со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, то есть, с 22.03.2024г. до 31.12.2025г. включительно, не начисляются.

   Принимая во внимание положения абз.10 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, в отношении применения процентов к застройщику в части их уплаты, предусмотренных частями 2 и 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326 (до 22.03.2024г.), предоставляется отсрочка до 31.12.2025г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

   Кроме того, как отмечено в п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326, в период с 01.07.2023г. до 31.12.2025г. включительно размер процентов, предусмотренных частями 2 и 6 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023г.